Marché immobilier au Maroc
Après un début d’année difficile, le marché immobilier marocain commence à reprendre des couleurs au deuxième trimestre 2026. Les transactions repartent à la hausse et les prix affichent également une progression dans plusieurs catégories de biens.
Mais derrière cette amélioration des statistiques se cache une réalité beaucoup plus nuancée. Les acheteurs reviennent progressivement sur le marché, notamment grâce au financement et au programme d’aide directe au logement, mais de nombreux citoyens continuent de dénoncer des prix élevés, un manque de logements adaptés à leur budget, le coût du foncier, la fiscalité et la complexité des démarches.
Alors, le marché immobilier au Maroc est-il réellement en reprise en 2026 ou assiste-t-on simplement à un rattrapage après un début d’année difficile ?
Le marché immobilier marocain reprend au deuxième trimestre 2026
Après une forte baisse durant les trois premiers mois de l’année, le marché immobilier marocain a enregistré une amélioration au deuxième trimestre.
Le nombre global de transactions a progressé de 11 % entre avril et juin 2026, tandis que l’indice des prix des actifs immobiliers a augmenté de 0,7 % par rapport au trimestre précédent.
Cette amélioration intervient toutefois après un recul particulièrement important au premier trimestre. Les transactions avaient alors diminué de 38,4 % pour le résidentiel, de près de 46 % pour les terrains et de 40,2 % pour l’immobilier à usage professionnel.
La hausse enregistrée au deuxième trimestre ressemble donc davantage à un rattrapage partiel qu’au début d’une nouvelle période de forte croissance immobilière.
Autrement dit, le marché redémarre, mais il est encore trop tôt pour parler d’un boom immobilier au Maroc.
Prix de l’immobilier au Maroc : les logements restent sous pression
La reprise des transactions s’accompagne d’une hausse des prix, notamment dans le résidentiel.
Au deuxième trimestre 2026, les prix des biens résidentiels ont progressé de 1 %, contre 0,6 % pour les terrains et 0,4 % pour les biens à usage professionnel.
Dans le même temps, les transactions ont augmenté de :
- 6,3 % pour le résidentiel
- 21,8 % pour les terrains
- 23,5 % pour l’immobilier professionnel
Le secteur résidentiel présente donc une situation particulière : les transactions progressent moins rapidement que celles des terrains et des biens professionnels, mais les prix y augmentent davantage.
Cela confirme que la demande reste particulièrement sensible sur le marché du logement, surtout dans les villes où l’offre disponible ne répond pas toujours aux besoins des ménages.
Appartements, maisons et villas : des évolutions différentes
Tous les logements ne suivent pas la même trajectoire.
Au deuxième trimestre, le prix des appartements a augmenté de 1 %, tandis que celui des maisons a progressé plus légèrement. Les villas ont, de leur côté, enregistré une hausse de 3,3 % sur le trimestre.
Sur une base annuelle, les appartements affichent une progression de 1,1 %, alors que les prix des maisons et des villas reculent respectivement de 0,7 % et 0,3 %.
Les transactions montrent également des différences importantes. Les ventes d’appartements ont augmenté de 4,6 % sur un an, tandis que celles des maisons ont diminué de 5,6 % et celles des villas de 7,1 %.
Ce contraste illustre une réalité bien connue du marché immobilier marocain : l’appartement reste le produit le plus accessible à une grande partie des ménages, particulièrement dans les grandes agglomérations.
Rabat et Tanger tirent la hausse des prix immobiliers
La reprise du marché n’est pas identique dans toutes les villes marocaines.
Au deuxième trimestre 2026, les prix ont progressé de 2,3 % à Tanger et de 1,9 % à Rabat, contre seulement 0,5 % à Casablanca et à Marrakech.
Du côté des transactions, Rabat se distingue particulièrement avec une progression de 61,2 % sur le trimestre. Marrakech enregistre une hausse de 18,3 %, Tanger de 11,5 %, tandis que Casablanca progresse de 4,4 %.
Ces chiffres montrent que parler d’un seul « marché immobilier marocain » serait réducteur.
En réalité, chaque ville possède sa propre dynamique immobilière, influencée par les infrastructures, l’activité économique, le foncier disponible, la demande locative, le tourisme et les projets urbains.
À Rabat, certains quartiers recherchés continuent par exemple d’attirer une clientèle disposant d’un pouvoir d’achat élevé. À Casablanca, la demande reste également forte dans les secteurs proches des principaux pôles économiques.
Dans le même temps, des zones comme Bouskoura, Dar Bouazza ou Zenata bénéficient du déplacement progressif d’une partie de la demande vers des secteurs périphériques proposant davantage de programmes neufs.
Une question revient partout : où sont les logements abordables ?
C’est ici que les commentaires des citoyens apportent une autre lecture du marché.
Sur le terrain, beaucoup estiment que le principal problème n’est pas uniquement le manque de logements, mais le manque de logements réellement accessibles à la capacité financière des ménages.
Un appartement peut être disponible, mais son prix peut dépasser largement le budget d’une famille.
Un autre logement peut être plus abordable, mais situé loin du lieu de travail, des écoles, des transports ou des services.
Cette situation crée un décalage entre l’offre immobilière disponible et l’offre immobilière réellement accessible.
C’est probablement l’un des principaux défis du marché immobilier marocain dans les prochaines années.
Les citoyens dénoncent le coût du foncier, des matériaux et des taxes
Les commentaires laissés par les citoyens mettent également en avant un autre problème : le coût global de la construction et de l’acquisition.
Certains estiment que le secteur de la construction reste marqué par des coûts élevés liés notamment au ciment, au foncier, au financement, aux taxes et aux différentes charges administratives.
D’autres dénoncent la multiplication des procédures et des frais, qu’ils considèrent comme un frein à l’investissement immobilier.
Ces témoignages ne constituent pas, à eux seuls, une preuve que tous les problèmes du secteur proviennent de la fiscalité ou des entreprises de construction. Ils reflètent néanmoins un sentiment largement présent chez une partie des citoyens : le logement devient de plus en plus difficile à financer.
Pour un ménage marocain, l’achat immobilier ne dépend donc pas seulement du prix affiché sur une annonce. Il faut également tenir compte des frais annexes, du crédit, des taxes, des travaux éventuels et du coût de la vie.
Le programme d’aide directe au logement change la donne
L’un des facteurs importants de l’évolution du marché immobilier marocain en 2026 reste le programme d’aide directe au logement, lancé pour élargir l’accès à la propriété.
Le dispositif prévoit une aide de 100 000 dirhams pour un logement dont le prix ne dépasse pas 300 000 dirhams, et de 70 000 dirhams pour un logement compris entre plus de 300 000 et 700 000 dirhams.
Le nombre de bénéficiaires a dépassé les 105 000 personnes, selon les données citées dans les informations disponibles.
Le profil des bénéficiaires montre également que le programme touche une population relativement large, avec une présence importante des jeunes de moins de 40 ans et des Marocains résidant à l’étranger.
Pour les professionnels de l’immobilier, cette mesure crée mécaniquement une nouvelle demande sur certains segments du marché.
Mais une question demeure : que se passe-t-il lorsque le nombre d’acheteurs augmente plus rapidement que l’offre disponible ?
L’aide au logement peut-elle aussi exercer une pression sur les prix ?
C’est l’une des inquiétudes exprimées par certains citoyens.
Lorsque plusieurs ménages disposent d’un pouvoir d’achat supplémentaire grâce à une aide publique, leur capacité à acheter augmente. Mais si le nombre de logements disponibles dans la même gamme de prix reste limité, les vendeurs et promoteurs peuvent se retrouver face à une demande plus forte.
Le risque évoqué par certains observateurs est alors simple : une partie de l’aide pourrait indirectement être absorbée par la hausse des prix dans certains marchés locaux.
Il ne faut toutefois pas généraliser cette situation à l’ensemble du Maroc. Les réalités sont très différentes entre Casablanca, Rabat, Tanger, Marrakech, Tétouan ou les villes moyennes.
La véritable efficacité du programme dépendra donc aussi de la capacité des promoteurs et des pouvoirs publics à développer une offre correspondant réellement aux besoins des ménages.
Le financement immobilier reste essentiel
La capacité des ménages à obtenir un crédit reste également déterminante pour l’évolution du marché.
Selon les données citées, l’encours total des crédits accordés aux ménages a atteint 403,4 milliards de dirhams à fin juillet, avec une progression annuelle de 3,3 %. Les crédits à l’habitat ont, de leur côté, augmenté de 2,6 %.
Le financement participatif destiné au logement connaît également une progression importante, avec un encours de 32,1 milliards de dirhams, en hausse annuelle de 17,1 %.
Ces évolutions montrent que le financement continue de jouer un rôle central dans la capacité des ménages à accéder à la propriété.
Mais là encore, le crédit ne peut résoudre à lui seul le problème du logement.
Financer davantage d’acheteurs ne suffit pas si l’offre reste insuffisante ou trop chère.
À Tétouan comme ailleurs, les citoyens demandent davantage de contrôle
Les commentaires des internautes montrent également de fortes critiques dans certaines villes.
À Tétouan, par exemple, certains citoyens dénoncent des prix qu’ils jugent excessifs par rapport à la qualité ou à la quantité de l’offre disponible.
Certains vont jusqu’à évoquer des pratiques spéculatives et demandent davantage de contrôle sur les prix et sur les projets immobiliers bénéficiant indirectement de la dynamique créée par le programme d’aide au logement.
Encore une fois, ces commentaires représentent des opinions citoyennes et non des conclusions officielles. Ils sont néanmoins intéressants parce qu’ils montrent la perception du marché par les acheteurs eux-mêmes.
Et dans l’immobilier, cette perception est importante : un marché peut afficher de bonnes statistiques tout en donnant aux ménages le sentiment qu’il devient de plus en plus inaccessible.
Marché immobilier au Maroc
Marché immobilier au Maroc
L’investissement immobilier au Maroc reste-t-il attractif ?
Pour les investisseurs, la question est différente.
Le marché immobilier marocain continue de présenter des opportunités dans plusieurs villes et plusieurs segments, notamment le résidentiel, le locatif, certains terrains et les zones bénéficiant de nouveaux projets urbains.
Mais l’investisseur doit aujourd’hui être beaucoup plus sélectif.
Il ne suffit plus d’acheter un terrain ou un appartement en espérant une hausse automatique des prix. L’emplacement, le potentiel locatif, la demande réelle, l’urbanisme, la fiscalité, les coûts de construction et la liquidité du bien doivent être analysés avant toute décision.
La reprise des transactions en 2026 peut donc être considérée comme un signal positif, mais pas comme une garantie de rentabilité.
Reprise immobilière ou simple rebond technique ?
C’est probablement la question la plus importante à retenir.
Le deuxième trimestre 2026 apporte plusieurs signaux encourageants : les transactions remontent, les prix progressent et la demande revient dans plusieurs grandes villes.
Mais le marché sort d’un premier trimestre particulièrement difficile.
Il faudra donc observer les prochains mois pour savoir si cette reprise s’inscrit dans une tendance durable.
Pour l’instant, le scénario le plus prudent consiste à parler de reprise progressive du marché immobilier marocain, plutôt que de véritable boom immobilier.
Ce que les citoyens attendent désormais du marché immobilier
Au-delà des statistiques, les commentaires recueillis autour de l’immobilier marocain révèlent plusieurs attentes.
Les citoyens veulent des prix plus cohérents avec les revenus, davantage de transparence, des logements de meilleure qualité et une offre située à proximité des transports, des écoles et des zones d’emploi.
Les investisseurs, de leur côté, recherchent davantage de visibilité sur la fiscalité et les règles du marché.
Les promoteurs ont besoin d’un environnement qui leur permette de construire à des coûts maîtrisés.
Et l’État doit trouver un équilibre entre soutenir la demande, encourager l’offre et préserver l’accessibilité du logement.
Conclusion : le marché immobilier marocain redémarre, mais la vraie bataille reste celle du prix
Les statistiques du deuxième trimestre 2026 montrent clairement une amélioration du marché immobilier au Maroc après un début d’année difficile.
Cependant, cette reprise reste fragile et très différente selon les villes et les catégories de biens.
Rabat et Tanger affichent une dynamique particulièrement forte, tandis que Casablanca et Marrakech progressent plus modérément. Dans le résidentiel, les appartements continuent d’attirer une demande importante, alors que les ménages restent confrontés à une équation difficile entre revenus, prix immobiliers et coût du financement.
Le programme d’aide directe au logement apporte une nouvelle impulsion à la demande, mais son impact à long terme dépendra largement de la capacité du marché à produire suffisamment de logements accessibles.
Au final, le véritable indicateur à surveiller ne sera pas
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