Le Comparatif Immobilier au Maroc : un outil fiscal en cours de construction — et ce que vous pouvez utiliser dès aujourd’hui
Vous avez déjà eu l’impression, en achetant ou en vendant un bien au Maroc, que personne ne parlait du même prix ? L’agence avance un chiffre, le notaire en retient un autre, l’administration fiscale en applique un troisième. Ce flou n’est pas une fatalité — mais la solution qui devrait l’éliminer définitivement n’est pas encore totalement en place.
Il faut être précis : il existe deux réalités distinctes qu’il ne faut pas confondre.
LE « COMPARATIF IMMOBILIER » OFFICIEL : UNE RÉFORME ENCORE EN PRÉPARATION
Le dispositif appelé « Comparatif Immobilier » est un mécanisme fiscal structurant, élaboré conjointement par la Direction Générale des Impôts (DGI) et la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI). À ce jour, aucune date de lancement officielle n’a été annoncée.
Voici où en est le projet : le système est en phase de concertation entre la DGI et la FNPI. Un pilote est prévu prochainement à Rabat et Casablanca, avec les données de la plateforme Yakeey comme base de comparaison. L’objectif est de mettre fin aux estimations subjectives sans déclencher de redressements automatiques.
Ce qui rend ce dispositif différent des outils existants, c’est sa nature institutionnelle. Ce n’est pas une plateforme privée d’annonces. C’est un mécanisme fiscal partagé entre l’administration et les professionnels du secteur, qui vise à ce que vendeur, acheteur et fisc partent tous des mêmes données de marché au moment d’une transaction.
En clair : quand vous vendez un appartement, le prix retenu pour calculer votre impôt sur le profit foncier ne sera plus une estimation administrative éloignée du marché réel. Il sera fondé sur des transactions comparables, récentes et anonymisées, enregistrées dans le même quartier pour des biens similaires.
À noter : le dispositif est conçu comme un outil d’analyse, pas comme un barème figé. Il ne fixe pas de prix imposés — il fournit des fourchettes de référence issues du marché réel. La liberté contractuelle reste entière.
CE QUE VOUS POUVEZ UTILISER DÈS AUJOURD’HUI
Dans l’attente du lancement officiel, plusieurs outils déjà disponibles permettent à tout citoyen de consulter les prix du marché gratuitement, depuis un téléphone ou un ordinateur, sans se déplacer.
Référentiel DGI / ANCFCC — En ligne depuis 2015, disponible aussi en application mobile depuis décembre 2017 (Android et iOS, en arabe et en français). Couvre 56 villes marocaines. Consultable librement sur tax.gov.ma. C’est le seul outil qui vous donne accès exactement aux mêmes chiffres que ceux utilisés par l’administration fiscale — un avantage décisif pour éviter les mauvaises surprises au moment de l’enregistrement de votre transaction.
Yakeey.ma — Lancée en mars 2023, Yakeey est la startup qui alimentera le futur Comparatif Immobilier officiel avec ses données. Elle propose dès aujourd’hui une carte interactive des prix au m² dans toutes les grandes villes du Maroc, et un outil d’estimation basé sur l’intelligence artificielle (trois évaluations gratuites par mois). Pour les cas complexes, un rapport d’expertise certifié RICS est disponible en moins de 72 heures, entièrement en ligne.
Sarouty.ma — Lancée en février 2014, elle propose des alertes personnalisées sur l’évolution des prix dans un quartier précis et un outil d’estimation en temps réel. Très utilisée par les Marocains Résidant à l’Étranger (MRE) pour investir à distance.
Mubawab.ma — Présente au Maroc depuis 2012, plus de 160 000 annonces vérifiées consultables gratuitement, sans inscription. Utile pour voir ce que le marché demande réellement aujourd’hui.
Avito.ma — Lancée en 2011, premier site d’annonces du Maroc avec près de 20 millions de visites mensuelles. Accès entièrement gratuit, idéal pour explorer les petits budgets et les biens atypiques.
CE QUE LE COMPARATIF IMMOBILIER CHANGERA, CONCRÈTEMENT, QUAND IL SERA LANCÉ
La distinction entre les plateformes existantes et le futur dispositif officiel est fondamentale : les premières informent, le second s’imposera dans la relation fiscale entre le citoyen et l’administration.
Aujourd’hui, un inspecteur des impôts peut estimer votre bien à une valeur différente de celle à laquelle vous l’avez vendu, ce qui peut déclencher un redressement. Demain, avec le Comparatif Immobilier, cette évaluation sera encadrée par des données objectives et partagées — ce qui réduit considérablement la marge d’interprétation subjective et, par conséquent, les risques de litige.
Pour un acheteur, cela signifie aussi pouvoir vérifier que le prix demandé est cohérent avec ce que des biens similaires ont réellement été vendus dans le même secteur — pas simplement avec ce que les vendeurs affichent dans leurs annonces.
FAQ: Le Comparatif Immobilier au Maroc
Le Comparatif Immobilier est-il déjà accessible au public ? Non. Le dispositif officiel est encore en phase de préparation. Un pilote est prévu à Rabat et Casablanca, avec les données de Yakeey comme base. Aucune date de lancement n’a été officiellement communiquée à ce jour.
Quels outils puis-je utiliser maintenant pour connaître les prix du marché ? Le référentiel en ligne de la DGI (tax.gov.ma et son application mobile), Yakeey pour les estimations certifiées, et les plateformes d’annonces comme Mubawab, Sarouty ou Avito — toutes gratuites, toutes accessibles sans déplacement.
Le Comparatif fixera-t-il des prix imposés ? Non. Il fournira des fourchettes de référence basées sur des transactions réelles et anonymisées. Vous restez libre de vendre ou d’acheter au prix que vous souhaitez. L’outil encadre l’évaluation fiscale, pas le contrat entre particuliers.
Ces outils sont-ils fiables pour les MRE ? Oui. Sarouty, Yakeey et le référentiel DGI sont particulièrement adaptés aux Marocains résidant à l’étranger : consultation à distance, estimations en ligne, et pour Yakeey, rapports d’expertise livrés en moins de 72h sans aucun déplacement.
Mes données personnelles sont-elles protégées ? Oui. Les informations utilisées dans le Comparatif Immobilier sont strictement anonymisées et agrégées à des fins statistiques. Il est impossible d’identifier un vendeur, un acheteur ou une transaction précise à partir du dispositif.
Le Comparatif Immobilier n’est pas encore là — mais il arrive. En attendant, les outils existants permettent déjà de naviguer dans le marché marocain avec beaucoup plus de clarté qu’il y a dix ans. La transparence est en marche. Elle n’est pas encore complète. C’est précisément là que réside la valeur de l’information.
