L’astuce des promoteurs immobiliers au Maroc pour contourner la fiscalité

Au Maroc

-des promoteurs immobiliers ont développé des stratégies ingénieuses pour échapper à la surveillance accrue des services de contrôle fiscal. Ces astuces, souvent complexes et subtiles, visent principalement à contourner l’impôt sur les bénéfices immobiliers.

Une de ces pratiques consiste à ajouter des contrats secondaires au contrat principal de vente, liant ces derniers à des travaux de finition supplémentaires, des équipements sur mesure, et d’autres caractéristiques. La valeur de ces contrats peut parfois dépasser 25 % de la valeur de la propriété vendue.

Le phénomène de « noir »

Définition et fonctionnement

Le phénomène de « noir » représente une méthode utilisée par certains promoteurs immobiliers pour obtenir des sommes d’argent supplémentaires non déclarées par rapport au montant de vente officiel.

Cette pratique est particulièrement courante même dans les produits de logement subventionnés à prix fixe. Les promoteurs perçoivent ainsi des montants non déclarés, entraînant des pertes financières importantes pour le trésor public en raison de la non-perception de l’impôt sur les bénéfices immobiliers.

Impact sur le fisc et l’économie

Cette forme d’évasion fiscale est surtout répandue dans les transactions de biens immobiliers de taille moyenne et haut de gamme, où les valeurs de vente sont élevées.

Les contrats secondaires deviennent un moyen d’éviter le paiement intégral des montants fiscaux, notamment après l’entrée en vigueur de la procédure d’avis préalable prévue par l’article 234 bis du Code général des impôts.

Cet article permet aux créanciers de soumettre une demande à la Direction générale des impôts pour connaître le bénéfice net imposable et le montant de l’impôt à payer lors du transfert d’un bien, afin d’éviter toute révision fiscale ultérieure.

En dehors du cadre fiscal

Avantages pour les promoteurs

En dehors de la sphère fiscale, les promoteurs immobiliers bénéficient de flux de trésorerie substantiels générés par ces contrats secondaires. Ces derniers, couvrant des travaux supplémentaires et des équipements spéciaux, obligent les clients à payer des montants additionnels pour éviter des coûts imprévus de réparation et de préparation.

Cette pratique est facilitée par la demande croissante de logements, qui a retrouvé une certaine vitalité après une période prolongée de récession. Selon la Banque du Maroc, la valeur des prêts au logement s’élevait à 244,9 milliards de dirhams à fin mai dernier, soit une augmentation de 1,5 % par rapport à l’année précédente.

Inconvénients pour les parties impliquées

Cependant, le recours à ces pratiques, souvent appelées « le noir », représente une perte pour le vendeur comme pour l’acheteur. La durée de la période de vente s’allonge, car le promoteur doit trouver un acheteur avec des liquidités suffisantes et acceptant cette pratique.

Cela affecte négativement l’activité commerciale des projets immobiliers, les marges de négociation étant plus élevées lorsque le prix de la propriété comprend une partie non déclarée aux impôts. Ce montant, censé être économisé, se perd souvent dans les négociations avec les acheteurs, qui attendent des concessions en retour.

Le rôle de l’agent ou le conseillé immobilier lors du processus d’achat et de vente est de conseiller les deux parties, notamment l’agent immobilier, en lui rappelant le risque de s’exposer à un contrôle fiscal et à des poursuites judiciaires, qui nuiraient à sa réputation commerciale dans le secteur immobilier.

marché, expliquant que les acheteurs qui acceptent de payer une partie du prix de la propriété via « le noir » doivent se rendre compte que leur propriété sera évaluée à un prix inférieur à sa vraie valeur, car elle sera enregistrée et stockée à un prix inférieur.

que le prix du marché, ce qui conduira à une estimation inférieure de sa valeur lors de sa revente, et donc à une augmentation de l’impôt dû sur les bénéfices immobiliers dans ce processus, soulignant qu’accepter le paiement de sommes non déclarées aux impôts représente une aventure non calculée avec l’épargne personnelle, qui est l’immobilier.

le noir dans l’immobilier :quels sont ses effets ?

Les pratiques d’évasion fiscale par le biais de contrats secondaires sont devenues courantes dans le secteur immobilier marocain, entraînant des pertes significatives pour le fisc et compliquant les transactions immobilières.

Bien que ces stratégies procurent des avantages financiers aux promoteurs, elles ralentissent le processus de vente et peuvent nuire à la crédibilité et à l’efficacité du marché immobilier. Une meilleure réglementation et des contrôles accrus pourraient contribuer à réduire ces pratiques et à assurer une fiscalité plus équitable.

FAQ

Qu’est-ce que le phénomène de « noir » ?

Le phénomène de « noir » est une méthode utilisée par certains promoteurs immobiliers pour obtenir des sommes d’argent supplémentaires non déclarées par rapport au montant de vente officiel.

Comment les contrats secondaires fonctionnent-ils ?

Les contrats secondaires sont des accords additionnels au contrat principal de vente, couvrant des travaux de finition supplémentaires, des équipements sur mesure, et d’autres caractéristiques. Ils permettent aux promoteurs de percevoir des montants non déclarés.

Quel est l’impact de ces pratiques sur l’acheteur ?

Les acheteurs qui acceptent de payer une partie du prix de la propriété via « le noir » doivent comprendre que leur propriété sera évaluée à un prix inférieur à sa vraie valeur, car elle sera enregistrée et stockée à un prix inférieur au prix du marché, ce qui entraînera une baisse de l’estimation de sa valeur lors de la revente, et donc une augmentation de l’impôt dû sur les bénéfices immobiliers.

Pourquoi les promoteurs recourent-ils à ces pratiques ?

Les promoteurs recourent à ces pratiques pour générer des flux de trésorerie supplémentaires et éviter des coûts imprévus de réparation et de préparation.