Nouvelle taxe immobilier , 2 % sur les transactions immobilières au Maroc dès 2026 : l’essentiel à connaître
Dans le cadre de la Loi de Finances 2026, la Direction Générale des Impôts a introduit une réforme fiscale majeure impactant directement le secteur immobilier :
l’instauration d’un droit d’enregistrement additionnel de 2 % sur certaines opérations immobilières et cessions de fonds de commerce.
Cette mesure s’inscrit dans une stratégie nationale visant à renforcer la traçabilité financière, à réduire l’usage du cash dans les transactions à forte valeur, et à lutter contre la fraude fiscale et le blanchiment d’argent.
📌 Transactions concernées par la taxe de 2 %
Le droit supplémentaire de 2 % s’applique aux opérations suivantes :
- Mutations à titre onéreux de biens immobiliers
(appartements, villas, terrains, locaux professionnels, immeubles, etc.) - Cessions de droits réels immobiliers
- Cessions de fonds de commerce
👉 Seuil d’application :
La mesure concerne uniquement les transactions dont le montant est supérieur à 300 000 dirhams (MAD).
⚖️ Conditions d’application du droit supplémentaire
Le droit additionnel de 2 % est exigible dans les situations suivantes :
1. Absence de précision des modalités de paiement dans l’acte
L’acte notarié ou sous seing privé doit obligatoirement mentionner :
- le mode de paiement,
- la traçabilité du règlement (référence bancaire, numéro de chèque, preuve de virement, etc.).
2. Utilisation d’un moyen de paiement non traçable
Sont considérés comme moyens de paiement traçables :
- Chèque barré non endossable
- Virement bancaire
- Paiement électronique
- Effet de commerce
- Compensation
⚠️ Paiement en espèces (cash) :
Si une partie du prix est réglée en espèces, la taxe de 2 % ne s’applique que sur la partie payée en cash, et non sur le montant total de la transaction.
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📅 Entrée en vigueur
📍 Date d’application officielle :
➡️ Actes et conventions établis à partir du 1er juillet 2026.
🎯 Objectifs stratégiques de la réforme
Cette disposition fiscale poursuit plusieurs finalités structurelles :
- Lutte contre le blanchiment de capitaux
- Réduction de l’économie informelle
- Traçabilité des flux financiers
- Renforcement de la transparence fiscale
- Modernisation du système fiscal immobilier
- Promotion de la bancarisation des transactions
💼 Impacts pratiques pour les acheteurs et investisseurs
Pour les acquéreurs, investisseurs et opérateurs immobiliers, cette réforme implique :
✔️ Obligation de recourir à des moyens de paiement traçables
✔️ Structuration financière en amont des opérations
✔️ Sécurisation juridique des transactions
✔️ Vigilance accrue lors de la rédaction des actes notariés
✔️ Anticipation fiscale dans les montages d’investissement
Les professionnels du secteur (agents immobiliers, promoteurs, notaires, syndics, gestionnaires d’actifs) devront intégrer cette contrainte dans leur accompagnement client et leurs process contractuels.
🔎 Exemple illustratif
Vente d’un bien immobilier à 800 000 MAD :
- 600 000 MAD payés par virement bancaire
- 200 000 MAD payés en espèces
➡️ Le droit supplémentaire de 2 % s’appliquera uniquement sur les 200 000 MAD en cash, soit :
2 % × 200 000 = 4 000 MAD de taxe additionnelle.
❓ FAQ – Nouvelle taxe immobilière 2026
🔹 Cette taxe de 2 % s’applique-t-elle à toutes les ventes immobilières ?
Non. Elle s’applique uniquement aux transactions supérieures à 300 000 MAD et lorsqu’une partie du paiement n’est pas traçable ou mal documentée.
🔹 Si tout le paiement est effectué par virement bancaire, la taxe s’applique-t-elle ?
❌ Non.
Si l’intégralité du montant est réglée par des moyens traçables, aucun droit supplémentaire de 2 % n’est dû.
🔹 Le paiement partiel en cash est-il totalement interdit ?
Non, mais il devient fiscalement pénalisant :
➡️ La partie payée en espèces est soumise à la taxe de 2 %.
🔹 Qui est responsable du paiement de cette taxe ?
Le redevable est généralement l’acquéreur, dans le cadre des droits d’enregistrement.
🔹 Cette mesure concerne-t-elle les fonds de commerce ?
✅ Oui. Les cessions de fonds de commerce sont expressément concernées par cette disposition.
🔹 À partir de quand faut-il l’appliquer concrètement ?
À partir des actes établis dès le 1er juillet 2026.
📝 Conclusion stratégique
Cette réforme marque un tournant majeur dans la gouvernance fiscale du secteur immobilier marocain.
Elle impose un nouveau standard : la traçabilité financière comme norme, et le cash comme exception pénalisée.
Pour les acteurs du marché, l’enjeu est clair :
structurer, sécuriser, bancariser et anticiper.
Une transaction bien organisée devient désormais un levier d’optimisation fiscale autant qu’un outil de sécurisation juridique.
